Специалисты Роскадастра рассказали о комплексе кадастровых работ по установлению, восстановлению или уточнению и закреплению на местности границ земельного участка, его местоположения и площади, называемого межевание.
Межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма. Ведь то, что написано в правоустанавливающих документах, может существенно отличаться от действительности.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Роскадастра.
Посмотреть, проведено межевание или нет, можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если сведений о координатах границ нет в реестре, в выписке будет особая отметка: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно заказать на сайте Роскадастра и за считанные минуты получить сведения. Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или кадастровому номеру. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Межевание участка необходимо для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами. В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана, но оно станет необходимо, если в планах: разделить один участок на несколько; объединить несколько участков в один; узаконить площадь земли; уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями); восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах); взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита); купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию).
Алгоритм действий при подготовке межевания:
- подготовить документы на земельный участок;
- заключить договор на проведение работ по межеванию;
- кадастровый инженер проводит межевание;
- подача актуальных документов в Росреестр.
Каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
У кадастрового инженера должно быть специальное образование, квалификационный аттестат, подтверждение членства в СРО.
Кадастровые работы будут осуществляться кадастровым инженером по договору подряда. Они включают в себя:
1. Сбор и изучение информации о земельном участке, соседних земельных участках.
2. Подготовку проекта межевания.
3. Обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием.
4. Полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности (в результате обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями).
5. Геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков.
6. Точное определение площади участка.
7. Чертёж участка со всеми границами.
Подготовка межевого плана в электронном виде. На его основании собственник может поставить участок на кадастровый учёт (в случае создания нового участка) или уточнить его границы. Если план нужен в бумажном виде, следует это предусмотреть в договоре подряда. Межевой план на бумаге должен быть содержать печать и подпись кадастрового инженера. Межевой план, документы по участку, копию паспорта собственника, заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав необходимо передать в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Также предоставление документов и межевого плана можно включить в договор подряда — тогда это сделает кадастровый инженер.
Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учётно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придётся уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечён к делу в качестве третьего лица.
В договоре на проведение межевания должны быть прописаны следующие обязательства исполнителя:
- выезд специалиста на место для изучения границ участка, установки межевых знаков, определения площади;
- оформление технического проекта межевания (текстовой и графической частей), в котором прописываются содержания и цели работ, сведения об участке и т. п.;
- уведомление лиц, интересы которых могут быть затронуты в связи с проведением межевания (соседей, арендаторов и прочих). Исполнитель обязан направить им извещение не позднее, чем за 30 дней до старта работ;
- стоимость межевания. Расценки на услугу зависят от объёма работ, сроков их проведения, местонахождения, размера и конфигурации земельного участка. В зависимости от сезона они не меняются.
Согласно главе 4.1 ФЗ №221 существует вариант бесплатного межевания. Он предусмотрен, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов. Если участок находится в их пределах, то процедуру проведут бесплатно.
В законодательстве сроки проведения межевания чётко не установлены, поэтому обычно прописываются в договоре подряда. Непосредственно сама процедура межевания занимает не более 14 дней. В отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.
Ольга Мусаева, заместитель начальника отдела контроля и анализа деятельности филиала ППК "Роскадастр"
по Орловской области
